一、康养旅居的常见业态

康养旅居项目的落地形式丰富多样，主要根据目标客群、地理环境、资源优势以及市场需求等多方面因素进行综合考虑和设计。以下是一些常见的康养旅居项目落地业态形式：

1.全龄候鸟式

这是我国发展较早的旅居康养模式，具有成本较低、季节性强的特点。主要分为暖冬旅居康养、夏季避暑旅居康养以及景区旅居康养等形式。这种模式充分利用了不同地区的气候和自然景观优势，为康养游客提供舒适的休闲环境。

2.农业田园式

随着社会主义新农村建设的推进，农村地区的基础设施不断完善，为田园式旅居康养提供了发展契机。这种模式结合了乡村的宁静、自然的环境以及丰富的农事活动，让人们在享受田园风光的同时，体验乡村生活的乐趣。

3.宗教禅修式

伴随物质文明的高度繁荣，康养游客对精神信仰的追求不断提高。因此，开发包括佛学院、山水禅庭、禅医堂等多种宗教养心享老业态，满足现代和未来康养游客对宗教文化的需求，也是一种创新的康养旅居形式。

4.运动旅居式

鉴于康养游客对体育锻炼的重视，运动康体成为旅居享老的重要组成部分。这种模式以运动休闲项目的适度开发为核心吸引物，辅以享老产业配套，帮助康养游客维护健康、增强体质、延缓衰老。

1.5 医养结合式

结合医疗资源，为康养游客提供全方位的康体服务，如健康检查、疾病预防、康复治疗等，以满足他们在健康管理和医疗照护方面的需求。

1.6 康养度假式

这包括康养住宅、公寓及社区，康养酒店及度假村，康养小镇以及康养度假区等多种形式。这些项目不仅提供居住和休闲设施，还融合了文化艺术、会议会展、全域交通配套等多元化功能，以满足不同年龄段人群对康养旅游的需求。

综上所述，康养旅居项目的落地形式多种多样，可以根据实际情况进行选择和组合，以打造独具特色的康养旅居项目，满足不同人群的需求。

二、旅居康养的收益模式

根据海森文旅对旅居康养项目的研究，我们归纳出以下几种收益模式：

1.房屋销售收益

开发商在旅居康养项目中，通过销售房屋产权实现直接的经济回报。这些房屋往往以养老、养生、度假等概念为设计导向，以满足老年人群或寻求高品质康养生活的人群的居住需求。开发商会精心打造宜居环境，提供舒适的居住空间，以吸引目标客户购买。

在销售过程中，开发商还会运用各种营销策略，如举办推介会、开展线上宣传等，以扩大项目知名度和影响力。同时，开发商还会与金融机构合作，提供灵活的购房贷款政策，降低购房门槛，进一步刺激市场需求。

2.长期租赁收益

对于无法或不愿购买产权的客户，开发商提供长期租赁服务，通过按月或按年收取租金，获得稳定的现金流收入。长期租赁模式不仅满足了部分客户的居住需求，也为开发商提供了持续稳定的收益来源。

在租赁服务方面，开发商通常会提供全方位的居住支持，包括定期维护、清洁服务等，以确保租户的居住体验。此外，开发商还会根据市场情况灵活调整租金水平，以保持项目的竞争力和吸引力。

3.综合服务收益

旅居康养项目除了提供基础的居住服务外，还会涵盖一系列增值服务，以满足居民在康养生活中的多元化需求。这些服务包括但不限于安全保障、医疗护理、生活支持以及社交活动等：

在安全保障方面，开发商会配备专业的安保团队和智能安防系统，确保居民的人身和财产安全。

在医疗护理方面，开发商会与医疗机构合作，提供定期体检、紧急救护等服务。

在生活支持方面，开发商会提供家政服务、餐饮服务等，让居民的生活更加便捷。

在社交活动方面，开发商会组织各类文化娱乐活动和社区聚会，增进居民之间的交流和互动。

4.商业配套收益

旅居康养项目通常会选址在交通便利、配套设施完善的地方，以吸引更多的客户前来居住。开发商可以利用项目的地理优势，通过租赁商业空间给商家或合作开设便利店、餐厅等，获取租金或分成收益。

这些商业配套设施不仅为居民提供了便利的生活服务，还能够为开发商带来额外的收益来源。同时，商业配套设施的完善也能够提升项目的整体品质和形象，进一步吸引潜在客户的关注和购买意愿。

5.品牌合作收益

开发商可以通过与知名品牌合作，在项目内开展品牌宣传和推广活动，提升项目的知名度和影响力。同时，开发商还可以利用项目的广告资源，如户外广告牌、宣传册等，进行广告招商和合作，获取广告收入。

品牌合作和广告收益不仅为开发商带来了经济回报，还能够提升项目的品牌价值和市场地位。通过与知名品牌合作，开发商可以引入更多优质的资源和服务，提升项目的品质和竞争力。

需要注意的是，旅居康养项目的收益模式并不是孤立的，通常会根据项目的实际情况和市场需求进行灵活组合和调整。开发商需要根据项目的定位、目标客户群体以及市场竞争情况等因素，制定合理的收益策略，以确保项目的长期可持续发展。

此外，为了确保项目的长期可持续发展，开发商还需要注重提升服务质量、加强品牌建设、优化运营管理等方面的工作。通过不断提升项目的服务水平和客户满意度，开发商可以赢得更多客户的信任和支持，为项目的长期发展奠定坚实的基础。

三、旅居康养的开发策划

康养旅居项目建设前期的策划思路是一个综合性的过程，涉及市场分析、资源评估、项目定位、功能规划以及运营策略等多个方面。以下是我们建议的一些关键的策划思路。

第一，市场综合分析。首先，需要对康养旅居市场进行深入分析，了解目标客群的需求、偏好和消费能力。通过市场调研，掌握市场规模、增长趋势以及竞争态势，为项目定位提供依据。

第二，地区资源评估。评估项目所在地的自然资源、人文资源以及现有设施等，确定项目的资源优势和特色。同时，分析项目所在区域的交通、气候、环境等条件，确保项目能够充分利用现有资源，实现可持续发展。

第三，项目产业定位。根据项目地的资源优势和市场需求，确定康养旅居项目的定位。定位应突出项目的特色，如生态、文化、医疗等，以吸引目标客群。同时，考虑项目的差异化竞争策略，提升项目的市场竞争力。

第四，功能分区规划。根据项目定位，规划项目的功能布局。功能规划应满足康养旅居的多元化需求，包括住宿、餐饮、康体、娱乐、医疗等方面。同时，注重空间的合理利用和环境的营造，为游客提供舒适、安全、便捷的旅居体验。

第五，商业运营策略。制定切实可行的运营策略，包括市场营销、品牌建设、人力资源管理、财务管理等方面。运营策略应注重创新和服务质量提升，通过提供个性化的康养服务，增强游客的满意度和忠诚度。

第六，风险评估应对。在策划过程中，需要对可能面临的风险进行评估，如市场风险、政策风险、运营风险等。制定相应的应对措施，确保项目能够稳定、安全地运营。

综上所述，康养旅居项目建设前期的策划思路需要综合考虑多个方面，确保项目的成功实施和可持续发展。