（3）温泉度假区是温泉地最广泛的开发模式
　　据《中国温泉旅游产业发展报告（2014）》统计，目前中国内地温泉旅游开发模式多样，但温泉度假区是最广泛的一种开发模式。
　　在消费需求不断升级与市场竞争日趋激烈的态势下，温泉旅游已经走上综合开发之路，温泉度假综合体是温泉度假开发模式的发展趋势。

开发类型	所占比例	开发类型	所占比例
温泉水公园	1.00%	温泉商务酒店	10.89%
温泉景区	2.41%	温泉会所	11.47%
温泉疗养院	3.08%	温泉度假酒店	28.01%
温泉山庄	9.31%	温泉度假区	33.83%

　　2.温泉养生成为旅游度假与地产核心卖点之一
　　（1）健康养生是度假的基本目的之一
　　从度假的主要目的看，即使现代度假目的多样化，但保健、疗养、养生仍是重要目的，也就是说，健康依然是度假的基本目的之一。并且度假的逗留时间长，重游率高，对环境和康体设施的要求较高。
　　追求健康是当今世界发展的一大趋势，也是今后度假区发展的趋势之一。
　　21世纪也必将成为以健康、放松为目的和主要特征的度假、休闲、养生、旅游的新时代。
　　本世纪初的第一个十年是中国从休闲旅游为主向养生度假为主转变的阶段。
　　具备恢复个体健康功能，且能满足高端客户文化需求的度假区是多数项目未来发展的方向。

　　（2）温泉吸引市场最核心的本质是健康养生，温泉养生为度地产开发创造了核心竞争力
　　温泉具有保健功能，中国自古以来就有利用温泉沐浴疗疾的传统，这种传统一直延续至今。
　　随着社会上亚健康状态人群的不断加大，人们对于养生、康复的需求越来越大，温泉吸引市场最核心的本质是健康养生。
　　把温泉的健康养生价值与日常的体检、医疗、诊断、康复、疗养、健身等一系列手段深度结合，打造温泉康复疗养基地。
　　由于温泉在健康养生上的巨大价值，为度假地产开发创造了一个特别的核心竞争力，也是度假区持续经营的解决方案之一。
　　做大温泉健康养生文章，可获得巨大效益。

　　3.温泉度假综合体是度假地产发展的新引擎
　　（1）转型调整时期旅游投资结构新特点
　　从2015年全国旅游工作会议上获悉，我国正处于经济转型、结构调整时期，旅游投资结构呈现三大新特点。
　　旅游大项目明显增加。2014年投资100亿元以上的旅游大项目达200多个。
　　投资主体以民营企业为主。2013年，我国旅游直接投资总额5144亿元，其中民营企业实际投资2935亿元，占旅游直接投资总额的57%。
　　投资领域以大型复合景区为主。2013年具有复合型功能的旅游景区实际完成投资3116亿元，占旅游直接投资总额的61%，成为旅游投资的重点领域。未来3年，我国旅游直接投资近3万亿元，将带动15万亿元以上的综合投资。乡村旅游、旅游小镇建设、大型旅游景区开发、休闲度假区建设、医疗健康旅游和养生养老旅游等正在成为旅游投资的热点领域。
　　

　　（2）旅游多样化需求拉动综合开发型的旅游综合体
　　人们对旅游的需求逐渐增多，更加个性化、多样化。
　　旅游需求的多样性要求提供者必须进行市场细分，根据市场需求特点和自身条件，开发出多功能、多层次、系列化的旅游产品来满足游客需要。
　　温泉度假综合体以旅游区内良好的温泉水资源为基础，利用周边优美的自然环境，辅之以人工设施，开发休闲度假、康体健身、观光娱乐、商务会议、科普等多功能的旅游产品。
　　温泉度假综合体最大的特点是适应各层次、各类型的旅游市场。
　　温泉度假综合体迎合了人们旅游度假的新需求。

　　（3）度假地需要多元产品来增强吸引力和竞争力也推动温泉综合体开发模式产生
　　一方面是人们追求旅游产品多元化体验，另一方面在自然资源一般的温泉地，仅靠单一的温泉资源开发不足以支撑度假区的有效发展，需要多元的产品来增强温泉地的吸引力和竞争力，这一现状推动了温泉度假综合体开发模式的发展。

　　（4）政府对开发商的开发要求发生了变化，希望通过市场行为吸引地产商参与改变乡村面貌，促进城镇化建设与当地经济发展
　　住宅项目限购限贷拿地难。
　　对于大盘项目或是旅游综合体项目政府基本持鼓励态度，并且在公建配套方面给予很大的扶持。
　　一些温泉度假综合体项目，政府只是负责出让地块，其他的公共配套建设，甚至包括水电等基础建设，都需要开发商自行投入。
　　政府的支持是旅游综合体项目得以良性健康发展的重要因素，温泉度假综合体的开发符合政府的开发要求，为项目的可持续发展奠定了基础。

　　（5） 国内温泉综合体掀起开发热潮

项目	地区	投资单位	投资规模		产业体系与业态	开工时间	开业时间
			占地面积	资金投入
天沐温泉旅游综合体	福建泉州	珠海天沐温泉集团	1100亩	约15亿元	将建设五星级温泉会议酒店、温泉SPA、温泉养生公寓、温泉会馆、高端住宅产品等	2014年12月	2015年底
云溪温泉度假综合体	四川泸州	泸州市政府	1500亩	约10亿元	度假区内集合了温泉SPA、田园体验、山林养生、户外运动、特色风情街等多元精品体验功能	2011年9月	2014年5月
白云国际温泉旅游休闲综合体	贵州贵阳	西南能矿集团股份有限公司	2000亩	约50亿元	打造具有国际化水平的温泉搞笑农业旅游休闲居住综合体。主要由高效农业观光园、布依古寨、温泉酒店、温泉别墅、养老地产等子项目组成	2014年第四季度	2017年第二季度
仙都皇帝温泉谷	浙江缙云	开元旅业集团	1464亩	约40亿元	项目集温泉养生、会议休闲、养生度假、亲水游乐、生态运动于一体	2013年10月	2015年
凤翔温泉度假综合体	河南洛阳	凤翔温泉集团	200亩	约10亿元	在龙门世界文化遗产园区内打造一个集温泉养生、休闲度假、商务接待、餐饮娱乐、置业等功能，集聚温泉、酒店、餐饮、会议、汤屋、别墅、会所、旅游商业街等多种业态为一体的温泉休闲度假园区	2010年9月	2013年

（注：以上仅列举部分案例）

　　总结近年国内旅游地产开发的实践，结合海森机构200多个类似案例、8个AAAAA景区（酒店）经验，我们认为目前国内旅游地产发展最大的瓶颈和困境在于旅游核心吸引力的缺乏。
　　对消费者而言，旅游地产的本质是要实现一种自然生态、休闲享乐的生活方式体验。
　　如何通过打造满足游客需求的独特体验产品，构建地块自身独特的吸引力和品牌效应，对于旅游地产开发商顺利将生地变成熟地，避免同质化竞争，实现区域价值最大化和可持续化至关重要。
　　在温泉度假综合体产品体系里，特色温泉把人流吸引进来，形成了最初的消费，养生休闲、运动休闲、餐饮休闲、会议休闲等作为温泉度假综合体的休闲配套则留住人流并扩大其消费，利用温泉旅游综合开发的聚集效应实现旅游开发的综合价值。

　　海森机构经典案例
　　1.青岛海泉湾度假城——国际温泉旅游休闲度假项目
　　由中国港中旅集团投资建设的青岛海泉湾度假城项目位于山东省青岛即墨市鳌山组团，2009年初由广州海森机构完成项目温泉策划和概念规划、详细规划、景观设计、温泉专项施工图设计。项目总用地面积33.74公顷，总建筑面积100多万平方米，总投资46亿元，其中温泉中心占地面积37550㎡。
　　依托青岛第二大海湾即墨鳌山湾和海洋温泉两个稀缺资源，青岛海泉湾度假城项目集豪华五星级会议度假酒店、海洋温泉、奥特莱斯商业街、天创大剧院、海鲜大世界和高档住宅社区和度假地产等，打造一个以海洋温泉为核心产品的大型综合旅游休闲度假区。
　　温泉中心与酒店2011年开业，是青岛海泉湾度假城的核心部分，温泉中心项目以海洋文化为主题，结合温泉养生，集温泉洗浴、休闲度假、养生保健、康体娱乐，科普教育、商务会议为一体。度假地产中酒店公寓8000-11000元/平方米，别墅1.5-3.5万元/平方米。


　　2.恒大广东恩平泉都温泉小镇项目——全球首席世界温泉度假城
　　恒大广东恩平泉都温泉小镇项目是由广州海森机构2012年完成项目策划和详细规划的另一温泉综合体（温泉小镇）项目。恒大广东恩平泉都温泉小镇项目规划面积近10000亩，总建筑面积近200万平方米，其中国际温泉区近200亩，汤院50多栋，13大风情酒店，定位为多彩温泉都、养生旅游城的“全球首席世界温泉度假城”。
　　温泉小镇项目深入挖掘八国温泉的特点与差异，在突出各国温泉功能及温泉文化基础上，结合各国特色地理地貌、园林建筑、保健养生文化、历史故事、人物风俗、民俗演艺、艺术、运动、美食及科学技术等，形成各具特色的主题型温泉，打造差异化温泉产品。温泉小镇以温泉养生为核心，融合风情文化体验、汤岛度假、滨湖休闲、生态养生、文艺娱乐、运动健身及商务接待等功能，打造集观光、游乐、休闲、运动、会议、度假、体验、居住等于一体的功能复合型温泉，形成温泉度假综合体。度假地产方面，别墅面积200-500平方米/栋，公寓洋房面积50-140平方米，2012开盘，别墅8000-12000元/平方米，洋房5000-6500元/平方米。


　　3.广东锦绣香江温泉城——温泉产品成为项目的核心卖点
　　广东锦绣香江温泉城由锦绣香江集团投资开发，广州海森机构2009年为项目提供概念规划、详细规划、施工图设计等服务。2011年酒店与温泉开业。
　　广东锦绣香江温泉城项目位于广东省广州增城白水寨风景名胜区，整个项目占地近1000亩，酒店与温泉近200亩，温泉区占地面积达25000平方米由皇家私密园林区、皇家水世界及皇家御用养生区三大片区组成，规划68个私密园林温泉池，前期投资10亿元人民币。锦绣香江温泉城按国家5A级风景区和白金五星级温泉度假酒店的标准建设，主要由锦绣香江酒店、酒店式温泉别墅、企业会所型别墅、皇家园林温泉等组成，打造“精品温泉+度假地产”复合功能温泉城。温泉产品成为项目的核心竞争力，温泉别墅150多栋，均价30000元/平方米。


　　4.浙江嘉兴国际温泉旅游城——温泉度假综合体
　　项目定位为智慧温泉旅游城，集温泉养生、休闲度假、创意产业、湿地体验、水上娱乐、商务休闲、健康养生、养老社区、运动康体等功能于一体。
　　在土地综合开发利用方面，根据用地现状特点，将6000亩土地因地制宜地分为五个区，中间以嘉兴桐乡公路西傍900亩土地作为旅游产业园区，北面在鱼塘与苗圃田地上建成湿地生态休闲区和田园游乐体验区；南面荒地与苗圃园建成温泉度假区和养生地产区；整个项目形成以温泉为核心，以生态旅游为基础，以水系贯通与连接五区，使旅游、农业、地产多板块互动，合理布局温泉旅游城。
　　在整合产业方面，以温泉养生度假与旅游休闲功能为主导，将旅游休闲功能嵌入度假地产、体验式农业、休闲商业等各业态中，做到处处有休闲设施与旅游配套、形成各业态互动，相互支撑产业棸集区。
　　在温泉创新设计方面，以湿地生态景观为依托，打造以温泉养生和运河文化为主题的主题式温泉区。以湖泊景观、湿地景观为景观背景，以温泉养生文化、湿地生态文化、中药养生文化、运河文化等为核心资源。通过梳理水域资源空间，充分利用水系资源，做足温泉水、湖泊水、湿地水内涵，分区、分主题设置温泉养生产品、滨水休闲产品、精品度假产品，通过水域空间、绿化通廊的设计，形成“温泉—湖泊—运河”度假养生生态空间，打造复合型、多业态的温泉度假养生空间。设置主题温泉区、精品养生酒店 、温泉度假酒店 、游艇主题会所、运河文化博览园 、渔人码头 （灯塔）、滨水景观休闲带等产品。
　　在度假地产方面，打造以温泉养生为特色的和不同层次休闲地产组合，包括高端温泉汤院汤屋、酒店式公寓、企业庄园、颐养公馆，也有疗养与保养相结合的配套医院和健康管理的养老地产社区，还有以运河文化为主题的酒店群和商业地产，做到地产与旅游有机结合，最终在这里创造一种新生活方式。